Piaci érték számítás. 1.

piaci érték, ingatlan értéke

Piaci érték számításának módszerei, értékbecslés kártérítés esetén. Első rész.
Ha nem akarod elolvasni, inkább csak meghallgatnád, indítsd el ezt a lejátszót!

Kisajátítás esetén előfordul, hogy az állam, vagy az önkormányzat kártérítést fizet, és alacsony árat ajánl. De az is előfordul, hogy egy négyzetméterenkénti fix áron szeretne fizetni. Ez azt jelenti, hogy tökéletes állapotban lévő ingatlanunkért akár felújítás után is ugyanolyan összeget kapunk, mint a szomszédunk, pedig az Ö ingatlanának mennyezete és a falai majd összeomlanak. Elégedettek vagyunk ezzel a lehetőséggel? Nem hiszem. Mit kell tenni?

Kisajátítás feltételeit a 178/2008 Korm. rendelet tartalmazza. Kisajátításhoz kisajátítási tervet kell készíteni, mely földmérői feladat. Kártalanítás csereingatlannal, vagy pénzbeli megfizetéssel lehetséges. Bírósági felülvizsgálat kérhető a kártalanítás összegére vonatkozóan. A bizonyítási eljáráshoz értékbecslésre van szükség. De történhet egyességgel is a kártalanítás.

Ha nem értünk egyet a kisajátító ajánlatával, akkor sürgősen szükséges felmérni az ingatlan tényleges nyílt piaci értékét, és ragaszkodni kell ehhez az összeghez.

I. Mi a piaci érték, és mikor kell azt értékelni?

A nyílt piacon minden egyes tárgy, termék vagy szolgáltatás bizonyos értékű, pénzben kifejezve. Ezt a mutatót az aktuális kereslet és kínálat határozza meg.

A piaci érték meghatározását egy lakóingatlan értékbecslését a szakmai normáknak megfelelően a TEGOVA vagyonértékelési útmutatójának, az EVS (2003,2009,2012,2016) irányelveinek megfelelően kell elkészíteni, de figyelembe kell venni a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet – ben rögzített módszertani elveket is.
A piaci érték fogalma (EVS 2016): Az a becsült összeg, amelyért az ingatlan gazdát cserélne az értékelés időpontjában egy vásárolni szándékozó és egy eladni szándékozó között szokásos piaci feltételek szerint lebonyolított ügyletben, megfelelő marketing után, amelyben a felek tudatosan és körültekintően viselkedtek, anélkül, hogy kényszer alatt álltak volna.

A piaci ár elismerésének feltételei

– az eladó és a vásárló önkéntesen dönt az adás-vételről;
– a felek átfogó tájékoztatást kapnak az ügylet tárgyáról;
– az ingatlant a nyílt piacon értékesítik;
– az ingatlan árát rendkívüli körülmények nyomása nélkül határozzák meg.

Mikor van szükség az ingatlan piaci értékének meghatározására?

– kártérítést kell fizetni, ha az állam, vagy önkormányzat kisajátítja az ingatlant;
– adás-vétel esetén kideríteni az ingatlan valós nyílt piaci árát;
– jelzálog alatt lévő ingatlan fedezeti értékének megállapítása;
– elajándékozott ingatlan értékelésekor;
– csődbe jutott ingatlan értékelése;
– vagyonmegosztáskor;
– gyámügyi eljáráshoz;
– hagyatéki eljáráshoz;
– különböző hatósági eljárásokhoz;
– és még sok egyéb esetben.

Általában egy ingatlan piaci értékének meghatározására 3 módszert alkalmazunk:

Összehasonlító módszer feltételezi, hogy az értékbecslő elemzi a hasonló ingatlanok valós értékesítésének teljes skáláját egy bizonyos időtartamon belül.

Költség módszer az ilyen ingatlan létrehozásához szükséges beruházás összegének kiszámításán alapul. Az újra előállítási értékből azonban le kell vonni az idő múlása, az elhasználódás, az erkölcsi értékcsökkenés miatti avulás értékét, majd a végeredményhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó földterület értékét. Ez figyelembe veszi az avulást, azonban a kereslet-kínálat alakulását nem fejezi ki.

Jövedelemszámítási módszer, vagy hozadék módszer közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) értékmeghatározására szolgál. Egy vagyon (eszköz) értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke. Az első felhasználási évben beérkezett jövedelmeket veszik figyelembe, és ezek alapján előre vetítik és kiszámítják a jövőbeni nyereség lehetőségét.

II. Milyen tényezők befolyásolják az ingatlan piaci értékét

Egy ingatlan piaci értékének megítélése meglehetősen bonyolult folyamat. A végső árat számos tényező befolyásolja. Például: fél éven belül el lehet adni ugyanazt az ingatlant ugyanazért az árért, ha a gazdaság helyzete változik negatív irányba.
Emellett más alapvető tényezők is vannak, amelyek a piaci érték alapját képezik. Nézzük meg őket.

 1. Az ingatlan helye

Mivel a lakosság életszínvonala a terület társadalmi-gazdasági helyzetétől függ, a lakhatás költsége sem kivétel. Minél szegényebb egy terület, annál olcsóbb az ingatlan. Ez a tendencia minden szinten megtalálható: országos, megyei, városi, falusi helyzetben is. Még egy városon belül is jelentősen eltérhetnek a lakhatási költségek. Ez egy mikró régió, vagy település infrastruktúrájának fejlesztésétől függ. A nagyszámú társadalmi és kulturális létesítmény, a jó közlekedési, a környezetvédelem és a fejlett munkaerőpiac jelenléte az ingatlan magas piaci értékének feltétele.

 2. Az ingatlan állapota

Az ingatlan műszaki állapota fontos szerepet játszik a piaci érték független értékelésében. Az új vagy nagymértékben felújított házakban értékesített lakások sokkal drágábbak. Ebben az esetben figyelembe veszi a felújítás nagyságát.
Az épület megjelenése jelentős szerepet játszik az ingatlan piaci értékének értékelésében. Ami a földet illeti, itt ez a tényező nyilvánul meg, bár kisebb mértékben. Például, a gondozott földterület mindig magasabb értékű, mint egy elhanyagolt benőtt és zsúfolt terület.

 3. Az ingatlan jellemzői

Ez a tényező magában foglalja az épület magasságát, a lift jelenlétét, a parkolóhelyeket, a forgalom nagyságát, a területet, a szomszédos terület állapotát, beleértve az udvar tereprendezését is.
A földet a cél, a megengedett használat és a termékenység jellemzi. Ezek a paraméterek erősen befolyásolják a föld piaci értékét.

Folytatása következik…

Mészáros Ferenc
ingatlan és eszköz szakértő

Tetszett? Hasznos volt? Kérlek, ne feledd el megosztani másokkal, és használd az alábbi közösségi megosztás gombokat!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük